Desarrollo inmobiliario, en pausa tras dos años de narcoguerra en Sinaloa
• El contraste inmobiliario entre el “infarto” residencial de Culiacán y el “optimismo forzado” de las torres frente al mar en Mazatlán
Mazatlán, Sinaloa | Septiembre de 2026 | P23 | Joaquín Rodríguez
- El mercado inmobiliario sinaloense no se detuvo de la misma manera en todas las ciudades. Culiacán enfrenta una contracción de la demanda y acumulación de inventario, mientras Mazatlán mantiene proyectos verticales activos, aunque con cambios en precios, segmentos y ritmo de preventas. El desplazamiento forzado añade otra presión: mientras se construyen torres para inversión, crece también la necesidad de vivienda para familias que han perdido su patrimonio.
La entrega de Ismael Mario “El Mayo” Zambada a Estados Unidos, en julio de 2024, marcó un punto de quiebre en la dinámica criminal de Sinaloa. Dos meses después, el 9 de septiembre, comenzaron bloqueos y enfrentamientos que, de acuerdo con el planteamiento de este reportaje, derivaron en un conflicto prolongado entre facciones de los Chapitos y la Mayiza.
Durante los siguientes 24 meses, la violencia dejó consecuencias que fueron más allá de las estadísticas criminales. El conflicto modificó patrones de movilidad, consumo, inversión y ocupación territorial, y alcanzó a sectores que durante años habían funcionado como motores de la economía sinaloense. Entre ellos están la construcción y el desarrollo inmobiliario.
El impacto, sin embargo, no ha sido uniforme. En Culiacán, el mercado residencial enfrenta una fuerte contracción de la demanda y una acumulación de inventario. En Mazatlán, las torres continúan levantándose frente al mar, pero el ritmo de las operaciones y el perfil de los compradores han cambiado.
El resultado es un mercado inmobiliario dividido entre la parálisis de la confianza y una resiliencia que también comienza a mostrar límites.
Culiacán: mercado residencial contra el miedo
En Culiacán, la violencia modificó uno de los elementos más importantes para cualquier operación inmobiliaria: la disposición del comprador a desplazarse, visitar una propiedad y comprometer capital.
De acuerdo con datos atribuidos en este reportaje a Canadevi, la colocación de vivienda nueva habría registrado una caída de entre 70% y 80%.
El desplome habría alcanzado incluso a desarrollos terminados. El texto refiere semanas con ausencia de visitas de compradores, particularmente en zonas donde la percepción de inseguridad modificó los hábitos de movilidad.
El segmento residencial de mayor precio resultó especialmente afectado. Proyectos de entre 5 y 9 millones de pesos, señala el reporte, enfrentaron una disminución de la demanda y dificultades para convertir inventario en liquidez.
El problema no termina en las ventas.
El texto estima en más de 3 mil 600 millones de pesos los pasivos asociados a créditos puente vinculados con inventario congelado. Se trata de una cifra que requiere documentación financiera específica para establecer su alcance y composición.
El mercado de arrendamiento también habría absorbido parte del impacto. El reportaje refiere reducciones de hasta 30% en algunas rentas residenciales, con casos en los que propiedades que anteriormente se ofrecían alrededor de 16 mil pesos mensuales llegaron a niveles cercanos a 10 mil.
La construcción también resiente el golpe
La crisis de seguridad tiene además una dimensión empresarial.
El texto atribuye a Coparmex Sinaloa la desaparición de más de 2 mil 347 empleadores y una pérdida neta superior a 26 mil empleos formales registrados ante el IMSS.
Si esas cifras se confirman y corresponden al mismo periodo analizado, representarían un impacto significativo sobre proveedores, contratistas y trabajadores relacionados directa o indirectamente con la construcción.
Mazatlán ya no corre, pero resiste
A poco más de 200 kilómetros de Culiacán, Mazatlán presenta un comportamiento distinto.
El mercado vertical continúa activo, aunque ya no con el ritmo expansivo de los años anteriores.
Carlos Rivera, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios Turísticos de Mazatlán (ADIM), reconoce de que el sector enfrenta la nueva realidad de seguridad y que el puerto…
ya no corre a la velocidad récord de antes”.
La diferencia con Culiacán aparece en el inventario que continúa en construcción.
De acuerdo con la AMPI Sección Mazatlán, encabezada por Luciano Carrasco Altamirano, alrededor de 100 desarrollos verticales permanecían en construcción en diferentes zonas de la ciudad en septiembre de 2026.
Pero la demanda no se comporta igual en todos los segmentos. Los departamentos de primera línea de playa con precios superiores a 4.5 millones de pesos enfrentan una pausa mayor en las preventas, mientras que el segmento de entre 2.5 y 2.8 millones conserva mayor actividad.
Esta demanda obedece principalmente a compradores e inversionistas procedentes del Bajío, Durango y Nuevo León.
También refiere un incremento de 15% en consultas y solicitudes de información para inversión hacia el cierre del tercer trimestre de 2026.
El problema está también en las carreteras
Para Mazatlán, el riesgo inmobiliario no termina en el perímetro urbano.
Los bloqueos, quema de vehículos y hechos violentos registrados en las carreteras Durango-Mazatlán y Culiacán-Mazatlán afectan un componente fundamental del modelo turístico-residencial: la conectividad.
Para el mercado de condominios vacacionales, el comprador potencial necesita primero llegar al destino.
Cuando la carretera se convierte en un factor de incertidumbre, la decisión de comprar también puede posponerse.
La otra cara del concreto
El mercado inmobiliario también tiene una dimensión que no aparece en las torres frente al mar.
Mientras desarrolladores y agentes inmobiliarios calculan inventarios, preventas y rentabilidad, el desplazamiento forzado interno ha llevado a familias provenientes de zonas serranas y agrícolas hacia las periferias urbanas.
El fenómeno introduce otra presión sobre el territorio: más demanda de vivienda de bajo costo, asentamientos informales y ocupación de suelo sin infraestructura suficiente.
En Mazatlán, hay contrastes en zonas como Palmares, donde viviendas autoconstruidas con materiales precarios coexisten, a pocos kilómetros, con desarrollos verticales destinados a segmentos de mayor poder adquisitivo.
Es la misma ciudad, pero dos mercados habitacionales diferentes. Uno construye para invertir y otro construye para sobrevivir.
Perspectivas: construir en medio de la incertidumbre
Dos años después del inicio del conflicto, el comportamiento inmobiliario de Sinaloa muestra que la seguridad también forma parte del valor de una propiedad.
Culiacán enfrenta el problema de recuperar compradores, absorber inventario y reconstruir confianza.
Mazatlán conserva actividad constructiva, pero enfrenta una combinación distinta de riesgos: seguridad carretera, conectividad, comportamiento del turismo, ritmo de preventas y capacidad de mantener el atractivo de la inversión residencial frente al mar.
La diferencia entre ambas ciudades no significa que una esté al margen de la crisis.
Significa que la misma violencia produce efectos inmobiliarios diferentes según el modelo económico, la conectividad y el tipo de demanda de cada territorio.
Las grúas siguen trabajando en Mazatlán.
Pero el mercado ya no avanza con la misma velocidad.
En Culiacán, en cambio, el problema es más profundo: convencer nuevamente a la gente de que compre, rente, invierta y se desplace por su propia ciudad.
Porque en el mercado inmobiliario el concreto puede permanecer, pero lo que puede desaparecer rápidamente es la confianza.
